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Position Paper
對土地供應選項及相關議題的意見

此意見書已於2018年9月10日提交予土地供應專責小組。

 

對土地供應選項及相關議題的意見

 

近年,香港房屋、工商業、社區等各類用地供應匱乏,不但影響社會民生,也不利本港經濟長遠穩定發展。土地供應專責小組發表《增闢土地,你我抉擇》諮詢文件,闡述香港土地供應現況及未來發展策略,本會對此亦十分關注,並積極收集會董及會員對相關課題的意見,早前更邀請土地供應專責小組主席及成員,與本會首長、常會董及委員進行討論交流。

 

本會認為,特區政府必須多管齊下增加土地供應,特別是優先考慮公私營合作發展私人土地儲備,以及在維港以外水域填海;長遠而言,當局可探討與大灣區城市合建貨櫃碼頭,配合區域深度融合,同時釋出更多土地資源作其他用途。茲將本會意見綜合整理如下,謹供參考。

 

鼓勵公私營合作發展

根據《香港2030+:跨越2030年的規劃遠景與策略》,本港至2046年仍欠缺至少1,200公頃用地。然而,諮詢文件所列部分短中期土地供應選項,包括發展私人遊樂場地契約用地,即使能克服環境技術限制等各種挑戰,亦只能提供為數不多的發展用地。反觀大型發展商目前估計共持有至少1,000公頃的新界農地,如能充分利用,即可於短時間大幅增加土地供應。

 

現時發展商向有關當局申請改變土地用途,往往需時甚久,亦可能因基建配套不足或其他原因而難以作大規模發展、甚至無法獲批申請;至於政府引用《收回土地條例》收回私人土地,則必須先確立有關土地的「公共用途」,亦可能遭受業權人司法覆核挑戰,引發漫長的法律程序。

 

要加快釋放未被善用的私人土地資源,本會建議採用公私營合作模式,由特區政府訂立公平、公開及透明的合作機制,針對每幅土地的特點處理用途改劃、放寬地積比率等各項申請,並負責提供基建設施;發展商則需就修改地契向政府繳付地價及承擔相關建屋費用,亦要替政府興建若干比例的公營房屋。本會認為,此做法有助於短期內增加土地及公私營房屋供應,符合社會整體發展利益。

 

支持維港以外填海造地

就中長期增加土地供應而言,本會認為填海是切實可行而又最合乎效益的做法。香港山多平地少,自開埠以來,填海一直是本港擴展土地的重要途徑。截至2016年,全港已發展土地有25%(約7,000公頃)是透過填海所得,容納近三成人口及七成商業活動,足見填海對本港發展規劃的重要性。惟近10多年來,本港填海工程基本上完全停頓,令土地供應遠追不上香港發展所需。

 

填海不涉及收回私人土地或安置原有居民等問題,最新的填海技術亦可減低對附近水質和生態的影響;更重要的是,填海能夠創造大片新地,不但有助增加本港土地儲備,也方便進行靈活而全面的土地規劃,配合未來社會發展需要。

 

除積極研究於維港以外近岸填海,本會認為特區政府亦應探討在大嶼山與香港島之間的中部水域興建人工島,並儘快展開可行性研究。擬議的人工島可提供超過1,000公頃土地,發展成兼具新市鎮及商業區功能的「東大嶼都會」。日後港珠澳大橋、機場三跑道系統、11號幹線等運輸基建陸續開通,將進一步加強大嶼山與港島傳統核心商業區、新界西以至珠三角之間的連接,有助本港經濟活動更平均分布,同時帶動大灣區跨境往來互動發展。長遠而言,大嶼山將成為香港通往大珠三角以至世界各地的「雙門戶」,為本港未來經濟發展產生重要戰略作用。

 

共建大灣區貨櫃碼頭

諮詢文件提及研究重置葵青貨櫃碼頭及屯門內河碼頭,以釋出相關用地作其他發展。本會認為,進出口貿易及航運物流是香港重要支柱產業,單是港口業已佔本地生產總值1.1%,僱用全港2.2%的勞動人口。任何重置碼頭方案必須審慎而行,並以不削弱本港貨運樞紐地位為大前提。

 

如最終落實重置貨櫃碼頭,本會建議特區政府可探討與深圳、珠海及澳門當局於鄰近大嶼山分流的桂山島或其他合適離島,共同興建自動化集裝箱碼頭,並利用本港專業服務優勢,進一步發展航運保險、海事仲裁等配套服務,全面推動大灣區作為亞太區高增值航運中心。

 

因應上述建議,市場對跨境貨櫃車司機、碼頭工人等工種的需求或會減少。本會期望當局積極加強相關從業員的技能增值及再培訓,並為推動高增值航運物流制定長遠的人力資源策略,配合本港經濟進一步升級轉型發展。

 

積極拓展工商業用地

過去數年,本港的工商經貿用地供應緊張,令工商廈租金持續高企,中環甲級寫字樓租金更已連續多年高踞全球榜首。本會認為,工商業用地短缺不但加重企業營商成本,尤其限制初創企業的生存空間,不利本港推進創新科技發展的步伐。此外,高昂的租金也減低海外機構及人才來港投資落戶的意欲,窒礙本港經濟進一步發展。

 

本會期望特區政府在積極增加整體土地供應的同時,亦着力拓展工商業用地,例如在日後的發展區項目(如東大嶼、啟德等)積極增加商廈及商舖的供應;長遠更要研究將「零售」與「商業辦公」兩個土地用途拆分,以回應不同類型的商業用地需求。此外,當局亦可研究進一步簡化工廈活化程序,放寬工廈改建或重建限制,以更切合目前本地工商業發展的實際需要。

 

多管齊下增加土地供應

香港土地短缺問題已迫在眉睫,不但造成居住環境「貴、細、擠」,也令各類工商物業供求失衡,樓價租金節節上升。事實上,香港並非缺乏可發展土地,現時已建設土地僅佔全港土地總面積24.3%,另有四成土地屬郊野公園範圍。

 

本會認為,特區政府應積極推動政策配合,制定透明合理的公私營合作、土地改劃以至徵地換地等機制,加快釋放未被善用的棕地、郊野公園邊陲地帶等土地資源,同時積極開拓更多新土地,多管齊下建立長遠土地儲備作未來發展規劃。本會期望特區政府能平衡各方訴求,找出最符合社會整體利益的土地供應模式,為本港經濟及民生穩定發展開拓足夠土地資源。